中秋假期前后，中国证券报记者在北京、上海、广州、深圳实探发现，四城楼市呈现“整体修复、结构分化”的态势。

　　具体来看，北京新房市场关注度陡增，售楼处人气回升，但远郊老项目去化仍难；上海今年的“金九”似乎没有统一答案，二手房成交整体回暖、核心新盘认购走高的同时亦存在部分新盘项目去化的难题，且土拍市场呈现出一定的分化；广州楼市继续以价换量，尾盘优惠、现房销售试点成为亮点，市场仍在筑底中修复；深圳则在“8·28”楼市新政后保持稳固向好，新房、二手房成交均有所走强。

　　四城楼市共同指向一个迹象：政策托底正在生效，但信心修复并不等同于普涨，而是向核心地段、优质产品和真实置换需求集中。

　　北京：热度集中优质新盘项目

　　近日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门联合发布北京市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（简称“商品房预售新政”），北京在新政落地后率先出现新房关注度抬升的现象。

　　记者走访发现，受商品房预售新政影响，北京多个售楼处挤满看房客户，前期已建成但迟迟未清盘的项目重新受关注。为加速去化，不少项目推出中秋、国庆节专属优惠。南五环某楼盘2021年开盘，至今仍有100多套在售，假期期间总房款可享9折左右优惠，认购可减免5年物业费，原本20多万元车位费降至1万元。

　　目前北京新房项目主要集中在通州、大兴、顺义、丰台，朝阳、海淀项目相对较少。从得房率看，郊区得房率高于市区，大兴、顺义部分楼盘甚至超过100%，海淀、朝阳则普遍在90%左右。

　　海淀区某新盘项目销售人员告诉记者：“项目于2025年11月开盘，约400套房源，目前剩100多套；9月成交30多套，属较多月份。假期期间，特价房多为底层、二层和顶层，较正常房源便宜5%至10%。”

　　记者采访了解到，中介对新房销售的热情明显高于二手房，部分项目渠道佣金达4%至5%，客户争夺战升温。但也有部分区域的新房去化难题并未明显缓解。

　　上海：“金九”没有统一答案

　　当前，上海楼市更考验置换链条能否接续。

　　中秋节前一天，记者拨打 我爱我家 浦东洋泾板块门店电话，第三次才接通，背景音里隐约传来看房交流的嘈杂声。业务员称，近日门店带看量明显提升。8月21日“沪八条”施行后，首付下调与置换补贴叠加效应迅速兑现。

　　“从我这里经手的案例来看，二手房交易在6、7月有所放缓。在政策加持下，8月以来不论是带看还是成交都在上升。”上述业务员告诉记者，挂牌价与实际成交价的差距在缩小。更关键的一点在于，有部分买方群体在心理层面开始逐步接受这种转变。

　　置换型客户选择目标也在扩大。上海链家周康板块门店负责人介绍，9月初一位客户卖掉北蔡小面积二手房，最终选择了浦东外环外某新盘的三室。

　　这种需求释放从一定程度上推高了部分新房项目的热度。记者在浦东外环外某新盘售楼处沙盘区看到，五六组客户正在咨询楼盘相关信息。一些具备稀缺属性的新盘项目更是如此。上海徐汇区某新盘销售人员告诉记者，该盘首批房源62套，认购率约180%，项目热度很高。据悉，首批认购客户可获一张5万元/套的购房代金券，老业主复购也有5万元/套的优惠。

　　上海徐汇区某新盘优惠政策乔翔摄

　　但热度并非均匀分布。有部分新盘明确后续新品上调1%，也有新盘长期认购偏低，去化仍是难题。相比而言，二手房预期一致性更高。安居客上海监测数据显示，9月19日，上海二手房单日网签1495套，为近几个月单日新高；截至9月26日，当月累计网签20267套，同比增长约17%。

　　上海易居 房地产 研究院院长丁祖昱认为，本轮行情核心支撑仍是“以价换量”与置换链条改善，性价比高、地段优质的房源成交更快。

　　不过，需求端的回暖传导到土地市场，出现的却是一幅反差鲜明的图景。9月21日收官的上海第九批次土拍仅推出3宗涉宅用地，全部位于核心或成熟板块，但整体溢价率较此前批次明显回落。

　　克而瑞研究中心分析认为，上海土地市场的分化正在固化：稀缺地块仍具备高溢价承接力，但出让条件苛刻、隐性成本高、利润空间被压缩的地块即便身处核心区也需面对底价或低溢价的事实。

　　把这些截面拼在一起，上海楼市当前的整体面貌也逐渐浮现：市场在政策指引下正在完成一轮有方向的结构性修复，信心也在持续验证中逐步回升。

　　广州：促销与现房销售并行

　　广州楼市仍在筑底中修复，促销与现房销售成为关键词。

　　中秋假期，记者探访广州中心城区中介门店。工作人员称，一手项目开发商正推出打折优惠，平常没空看房的客户假期集中看房，有的中介机构还提供车接车送。

　　“目前老城区一手项目很少，近两年新房的优质单元差不多已卖完，剩余的是一些低楼层、朝向或者户型不好的单元，假期期间都推出了优惠活动，因此吸引了一些潜在购房者前来咨询。”上述中介机构工作人员介绍，最近看房的人也不少，部分优质学位的二手房项目吸引了不少家长提前看房，目前门店每周差不多可以成交一套。

　　从数据看，今年以来，广州楼市持续筑底调整。根据国家统计局最新数据，8月，广州一手住宅价格环比上涨0.1%，自3月起已连续6个月环比上涨，显示市场呈现一定的修复和回暖态势。但相比2025年同期，广州8月份的一手住宅价格仍下降1.9%，显示当前市场仍在持续调整。

　　当前，购房者普遍对房价较为敏感，不少新房项目都推出了“一口价”“送物业费”“送车位”等打折优惠活动，争取完成今年销售目标。记者在中心城区某售楼处看到，开发商专门在中秋假期推出“一房一价”等优惠活动，把部分尾盘单元拿出来打折促销，相比之前价格有进一步优惠。

　　记者现场采访了解到，广州最近几年已开盘的部分新房项目都是现房销售，“所见即所得”吸引了不少购房者的关注。9月15日，广州南沙区首个现房销售试点示范项目揭牌。目前，南沙区正积极落实“8·28”新政要求，让购房者从签约前就能看到可交付的房子，把“交付确定性”变成标准配置而非营销卖点。

　　深圳：楼市整体保持稳固向好态势

　　广州楼市的“所见即所得”与深圳的“客户回流”形成呼应。

　　“8·28”新政后，深圳楼市保持稳固向好。9月26日，记者在龙华区上塘地铁站附近某楼盘看到，工地塔吊矗立，售楼处陆续有客户登记看房，看房需验资100万元。销售顾问介绍，项目此前开盘推出236套，打折后均价约5.5万元/平方米，目前剩尾盘20余套，计划国庆节再加推一栋。该项目是“8·28”新政后龙华区首个取得预售证、首个入市项目，9月12日首次开盘去化约八成。

　　龙华区红山片区某楼盘销售人员称，项目4月30日拿预售证，折后均价约6.3万元/平方米，近几月成交稳定，每月销售20余套；7、8月均销售20多套，9月至今已卖出20多套。该销售人员表示，“8·28”新政后，部分观望客户心态转变，意向客户回流签单。

　　记者在光明区月亮路地铁站附近一楼盘售楼处走访看到，现场陆续有客户前来看房。销售人员介绍，该楼盘打折后均价约3.4万元/平方米，近期项目客流高峰时，周末单日可接待200余批客户，中秋节当日接待了79批次看房客户。

　　二手房市场同样是观察深圳楼市的一个重要窗口。乐有家深圳龙华上塘门店中介人员表示，“8·28”新政落地后，该门店片区内某小区二手住宅近一个月成交13套，成交量表现亮眼，市场活跃度提升，房价趋于稳定。

　　深圳 贝壳 研究院表示，自“8·28”新政出台以来，深圳二手房市场新增客源量、带看量呈现增长。目前，深圳楼市保持稳固向好态势。国家统计局数据显示，今年3月至8月，深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格指数已连续6个月环比上涨。据微信公众号“深圳发布”数据显示，8月，深圳市新建商品住宅和二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%；8月，深圳市新建商品住宅网签销售2589套，同比增长20.4%；深圳市二手住宅网签销售4275套，同比增长2.4%。

　　整体看，政策效应在核心城市逐步显现，置换链条和刚需改善开始支撑成交，但远郊、老项目仍承压。楼市正在结构性修复中寻找新平衡。

　　(记者乔翔董添武卫红张兴旺）