“8.28新政”后，北京成为第一个发布相关政策细则的城市。

9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，从预售管理、现房销售、资金监管、住房信贷、土地供应及市场秩序等六方面,作出具体安排。

相较于国家层面的原则性规定，北京此次进一步明确了“什么情况下可以销售”“现房销售如何实施”“在途项目如何过渡”等市场高度关注的问题。

其中，8月28日以后新出让的商品住房项目原则上优先选择现房销售；新项目申请预售需完成主体结构封顶；部分在途项目设置至2027年底的过渡期；土地出让金则允许分期缴纳。

“北京此次细则的重要意义在于，当地将8月28日新政中的制度安排进一步转化为可操作的执行标准，也为其他城市后续制定细则提供了参考。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。

明确新老项目划分

此次北京细则首先提到的，是新旧项目如何衔接的问题。

对于8月28日以后新发布出让公告的项目，细则明确，申请商品房预售时，单体建筑应完成主体结构封顶。

其中，“封顶”也被进一步具体化，即楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，同时，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位需要出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

“新出让土地的项目预售标准统一到主体结构封顶，与8.28规定方向一致，预售资金监管进一步得以强化。”易居研究院副院长严跃进表示。

与此同时，北京此次对8月28日前已经启动的项目进行了“新老划定”。

其中，8月28日前已经取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未取得预售许可证的项目，原则上仍按照原有预售条件及预售资金监管政策执行。

对于已经拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按照新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：各区政府在确保项目能够按时建成交付、并加强预售资金监管的情况下，可以报市级部门备案，在2027年底前仍按照原有预售条件申请预售。

针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

“这些举措体现了政策‘有保有压’。”李宇嘉指出，一方面， 房地产 开发模式正向现房销售、封顶预售转变；另一方面，对于已经进入开发流程的项目，也需要考虑其此前按照旧规则形成的工程、融资和销售安排，因此设置一定过渡期，有助于降低政策切换可能带来的冲击。

优先选择现房销售

现房销售方面，本次政策明确，8月28日以后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。

政策指出，项目取得房屋首次登记后，需要编制现房销售方案并申请备案后方可销售，同时，所销售房屋及建设用地使用权不得存在抵押、查封等情形。

值得注意的是，现房销售项目定金比例也被明确。北京提出，定金一般不超过房屋总价款的1%。

业内人士指出，以此来看，一套总价500万元的住房，定金一般不超过5万元；总价1000万元的住房，定金一般不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。

“相比此前国家层面提出的‘定金一般不超过5%’，北京选择了1%的较低比例。”一位房地产行业分析师认为，定金的作用更多在于帮助购房者提前锁定房源和价格，同时也让房企能够提前摸排客户需求、判断项目销售情况，而不宜简单将其视作开发企业前端资金来源。

不过，中指院分析师告诉记者，企业能否支取定金，因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。

与此同时，预售资金监管也进一步被强化。

北京明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用以及红线外由房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保水、电、气、热等配套设施具备交付条件。

在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可以按照建设节点申请支取建设资金。

“这一安排在强化交付保障的同时，也为房企合理使用项目销售资金留下空间。”上述分析师表示。

个人按揭贷款在项目竣工备案后发放

分析人士认为，北京此次政策，对于“已拿地未预售”的项目会产生怎样的影响，有待观察。

按照北京此次细则，8月28日以后取得预售许可证的项目，个人按揭贷款需要在项目竣工备案后发放，公积金贷款同样执行这一要求。

严跃进认为，“已拿地未预售”这类项目接下来申请预售许可证并进入销售后，个人按揭贷款不会马上发放，可能会比预期多了约两年的资金周期，这是比较受市场关注的一点。

其进一步指出，该政策较为严格，会在一定程度上提高企业资金到位门槛，也对开发贷支持力度提出更高要求，开发贷应根据项目进度在相应节点发放。

对此，北京同步明确主办银行制度。

8月28日以后新发放的开发贷款，均按照主办银行制度执行。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户，实现项目资金封闭、独立运转，全部用于对应项目。

同时，北京明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，采取受托支付、分期投放、期限匹配等方式。

“通过主办银行制强化银行责任与资金监管，更好保障资金使用，这是本轮改革的重要内容。”严跃进表示。

房企拿地逻辑或发生变化

土地端，则释放出较为明确的资金支持信号。

北京此次细则提出，对于8月28日以后公告的商品住宅用地，土地出让金可以分期缴纳：出让合同签订后30个自然日内缴纳不低于总价款50%，剩余价款可在合同签订后两年内缴清，且不计利息。

一位房地产行业分析师表示，土地出让金后续缴纳期限为两年，相比传统的一年明显放宽，且延期期间不计算利息。此前部分城市严格时一般要求三个月或半年内交清，因此这一政策实质性减轻了企业开发资金压力，对后续所有住宅用地都会明显缓解投资和资金压力。

“北京此次改革总体落实了国家层面政策，核心是强化资金封闭管理和促进新模式的建立。”严跃进表示，无论是预售改革还是其他举措，都带有严格的资金监管要求，本质上是对前几年房地产资金监管漏洞的修补，目的是保护购房者合法权益，解决过去在交付中存在的部分问题。

事实上，在现房销售、封顶预售以及按揭贷款后移背景下，开发商拿地逻辑也可能随之发生变化。

李宇嘉认为，北京此次细则既考虑了存量项目的现实情况，又推动新发展模式加快落地，为其他城市提供了一个较为完整的政策样本。

“北京是8.28新政后第一个发布政策细则的城市，各项政策将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。”中指院分析师表示。