各大房企正在纷纷涉足代建，抢占万亿新蓝海。其中，规模比较大的几家企业，已经登陆资本市场。

　　而当越来越多的企业涌入这个行业之时，行业的竞争也已经越来越激烈，对于代建方的要求也越来越高。

　　代建行业，正在逐渐从蓝海变红海。

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　　绿城、华润、金地位列代建行业前三

　　在近日举行的2023观点年度论坛上，观点指数研究院发布了多份榜单，其中就包括“2023房地产代建管理卓越表现研究成果”。

　　这份成果，也算是为房地产代建企业排出了江湖座次。

　　成果显示：绿城管理、华润置地、金地管理，位列行业前三。进入行业前十的还有，蓝城集团、中原建业、万科、旭辉建管、朗诗集团、蓝绿双城、建发城服。

　　总体来讲，这个江湖座次还是比较靠谱的。

　　绿城管理是代建行业的NO.1，这几乎是没有争议的。早在2010年，绿城管理就已经成立，依托于绿城的品牌、产品优势，开启了代建管理模式输出。2020年7月，绿城管理在港交所上市，成为为中国代建第一股。

　　从上市后的股价表现来看，绿城管理的股价是一路上涨的，已经从上市之初的不到3港元/股上涨到了目前7港元/股以上，绿城管理目前的市值在145亿元左右。

　　资本市场对绿城管理的这种认可，是建立在绿城管理业绩基础之上的。

　　从营收来看，绿城管理上市后这3年营收分别为18.13亿元、22.43亿元、26.56亿元，一路稳定上涨，每年保持20%左右的增幅。归母净利润分别为4.393亿元、5.652亿元、7.445亿元，分别增长35.27%、28.66%、31.73%。

　　重点是，这3年的净利润率分别达到了22.74%、25.44%、27.69%，反观各大上市房企这几年的净利润率，能够做到5%就已经很厉害了。

　　中指研究院公布的2022代建行业市占率情况，数据显示：2022年绿城管理市占率为25.5%，不仅连续七年蝉联行业第一身位，还在市场入局者激增的情况下不降反增。

　　从上述这组数据，可以看出绿城管理在代建领域的地位。

　　华润置地位列代建行业第二，可能大家比较意外，这是因为华润置地的代建是以政府类代建为主，商业类代建相对来说比较少。

　　数据显示，截止2022年12月底，华润置地已累计获取了342个代建项目，总面积约6900万㎡。在西安，华润置地就代建代运营包含奥体中心在内的西安三中心，并负责相关片区开发。

　　金地管理，则是这几年代建行业发展迅速的一家企业。

　　作为 金地集团 旗下独立经营代建业务的子公司，金地管理涉足代建是从2006年开始的，第一个项目是福田科技广场，这是政府代建写字楼项目。2018年之后，金地管理在代建板块开始提速。

　　截至2022年末，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约面积超1800万㎡，其中住宅项目累计货值超1300亿元，商办项目投资规模达420亿元，政府代建规模超450万㎡。

　　在2023房地产代建管理卓越表现研究成果TOP10企业中，除了绿城管理已经登陆资本市场之外，中原建业、朗诗集团也已经登陆资本市场。

　　中原建业是建业集团旗下的轻资产代建平台，2021年5月31日正式在港交所挂牌上市，是独立登陆资本市场的第二家代建企业。截至2022年12月31日，中原建业实现在管项目总数266个，在管面积3171万平方米。

　　2022年，中原建业实现营收6.057亿元，净利润达3.035亿元，净利润率高达50.11%。不过需要注意的是，中原建业2022年的营收、净利润仅为2021年的46.56%、39.4%，出现了大幅下滑。

　　对比绿城管理与中原建业的业绩指标会发现，在营收规模、利润规模、增幅方面，绿城管理秒杀中原建业。但在盈利能力方面，中原建业更强一些。

　　朗诗，则早在2013年就通过收购港交所上市公司深圳科技，实现了借壳上市，上市后股票简称为朗诗地产。2022年，朗诗地产“转型”轻资产代建业务，公司更名为“朗诗绿色管理”。

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　　代建行业的机会

　　当然，除了上述10家企业之外，包括融创、龙湖、新城等龙头房企在内，也都已经纷纷涉足代建业务。

　　目前，各家企业的代建以商业代建、资本代建、政府代建为主。

　　商业代建，就是大家熟悉的企业与企业之间的合作，纯轻资产代建；资本代建，则是通过带资金代建的形式，或者通过小股操盘的模式，在实现代建收益的同时，实现资金收益；政府代建，则以公建、保障房为主。

　　随着越来越多的企业涉足代建业务，商业代建板块的竞争已经越来越激烈，目前真正的纯资产代建拓展项目已经越来越难，带资金代建已经成为一种趋势。

　　带资金代建的重要意义实际上不在于投入资金量的多少，更重要的是在项目开发过程中风险共担、利益共享。

　　从目前来讲，商业代建的机会在于城投类公司的业务。

　　众所周知，2021年下半年土地市场降温后，在过去将近2年时间里，全国各地的土地市场中，城投公司成为托底的主力军，储备了大量的土地。

　　数据显示,2022年,国企和城投公司的拿地比例从60%上升到80%。但城投公司的拿地开工率偏低，以2022年为例,当年城投公司拿地,当年能够实现开工的占比只有8%。

　　由于城投公司拿地的地价并不便宜，因此拿地后很难通过股权合作的方式进行开发。对于各大房企来讲，若有资金进行股权合作开发，那完全可以直接在土地公开市场摘地。

　　因此，城投公司储备的大量土地，就为代建市场提供了空间。

　　毕竟，干地产还是得专业的团队。品牌企业代建，给一个项目带来的不仅仅是品牌、产品力的提升，更重要的意义在于集采成本优势、溢价优势，以及快速去化。

　　政府代建板块，除了传统的公建项目之外，保障房、纾困类项目是这几年增长比较大的。

　　保障房领域的新类型保租房，建成之后需要专业的企业来运营，此时拥有长租公寓业务的企业就迎来了机会；纾困类项目主要是一些出险房企的项目被政府接管后，项目后续的开发建设。

　　当然，随着大城市新开通的地铁越来越多，TOD项目代建也将迎来机会。

　　轨道公司摘地后，大部分会与专业的房企合作。而这类项目中一般包含有大量的商业、办公业态，因此开发难度要大一点、对于企业的要求更高，华润、龙湖、新城、万达、绿城、万科等，在这类项目中优势更为明显。

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　　西安代建江湖

　　具体到西安，这几年代建市场发展也是非常迅猛的。

　　2017年下半年，以浐灞世园大公馆的开发商长岛置业及基石长盛基金与绿城管理合作为标志，西安代建市场逐步到来。

　　除了绿城管理之外，金地管理、朗诗绿色管理、旭辉建管、融创管理、蓝城等企业在西安均已经有代建项目落地，同时更多的房企在西安也已经开启了代建项目拓展。

　　其中，不乏前文提到的国企和城投公司储备的地块，与品牌房企通过代建形式合作。

　　例如：旭辉建管携手浐灞发展正在开发浐灞旭辉国宸府，陕西交控在港务区欧亚大道东侧去年摘得的地块则由绿城管理代建，朗诗绿色管理则拿下了西安航投在阎良航空基地的项目代建，龙湖前不久刚刚中标未央城建在方新南路项目的代建，泾河集团在茶马大道旁的绿城泾河桂雨听澜是由绿城管理代建，融创则中标航天基地板块观山台项目（股东是陕建控股、长安汇通）的代建……

　　当然，购房者关心的是这些代建项目的品质，能否实现品牌房企直投项目的品质。这一点其实就要看投资方与代建方之间的合作过程了，特别是投资方对项目品质的决心与投入了。

　　从西安已经交付的代建项目来看，有品质不错的，也有一地鸡毛的。投资方要是真心想打造一个高品质的项目，那必然能够实现！投资方要是只为了快速销售，那……